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石家庄房地产项目项目建议书
[  访问 : 1038  |  时间:  2014/5/20 11:42:19  |  可行性研报告]  

《房地产项目规划建议书》披露:我国的房市目前进入了调整期,步入了此轮房地产周期的下行阶段,也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”,而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看,我国房市目前的现状包括以下几个方面:

 

  1.泡沫成份开始收缩,市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力,一些城市的房价开始下降

 

  2007年以来,在紧缩政策调控下,我国的房市的泡沫成分开始收缩,一些城市的房价虽然仍然较高,但面临着较大的下降压力,并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%,此后逐步下跌,至2008年5月,新建商品住宅均价11014元/平米,回落至2007年初的水平,与2007年10月高峰期的17350元/平米相比,下跌了36%;而且据业内人士预测,深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况,2008年3月,商品住宅均价为9316元/平米,与2007年10月相比,下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺,但销量也出现了不同程度的下跌,显示其价格坚挺的基石并不牢固。根据石家庄中凯咨询权威专家的调查显示,继多个月份出现涨幅回落之后,今年5月份,全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时,万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金,也大幅降低房价进行抛售。

2.成交量萎缩,空置率上升  

 

  据据石家庄中凯咨询权威数据统计,2008年7月1日-16日,北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套,而去年同期平均为393.07套,同期下降58.12%。

  2008年上半年,深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据,2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米,环比下降30.3%,同比也下降45.5%。

  广州市国土房管局的数据显示,今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米,与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%,而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说,今年上半年单月成交量最大的是6月,为64.64万平方米,其它月份全部低于40万平方米,成交量最低的2月仅23.12万平方米,而去年同期,每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间,足见当中的差距。同时,天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩,空置率不断攀升。

 

  3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力,房地产金融风险加大

 

  据石家庄中凯咨询经济学家分析,目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。石家庄中凯咨询专家统计,我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且,由于房价下跌,一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行,从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险,加剧我国经济波动。

 

  4.市场开始走向分化,一些实力较低的房企正在被洗出市场

  一是土地制度方面监管的加强,实力较小的房地产很难拿到地,即便拿到地,也要及时支付地款。二是,信贷紧缩,使得房地产资金缺乏有效的资金来源,一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是,房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是,由于利率提高,一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是,一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是,大型房地产更具有实力进行价格战,通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化,一些实力较低的房企将被清洗出市场,从而提高市场集中度。1月22日,北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;根据名单,此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外,其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然,在一些二线、三线城市,中小房地产企业还是有其存活的基础的。

【发展趋势】

1、规模扩张,集团一体化运作,需要企业提升协同效益;

 

2、以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化;

 

3、从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化;

 

4、职业经理人的人才队伍,配合现代化的IT管理手段,提升企业的核心竞争力。

一、房地产项目总论 

  1、房地产项目名称: 

  2、承办单位概况(新建房地产项目指筹建单位情况,技术改造房地产项目指原企业情况) 

  3、拟建地点: 

  4、房地产项目建设内容与规模: 

  5、建设年限: 

  6、房地产项目概算投资: 

  7、效益分析: 

综上分析,该房地产项目具有较好的盈利能力。各项经济指标计算表明,房地产项目有比较好的经济效益,在财务上可行。 因此房地产项目从财务角度分析是可行的。房地产项目基本具有可以接受的盈利能力和债务清偿能力,盈亏平衡点较低,敏感性分析显示房地产项目盈利对各因素的敏感性较低,说明该房地产项目可以抵抗一定的市场风险。

二、房地产项目房地产项目建设的必要性和条件 

  1、房地产项目建设的必要性分析 

  2、房地产项目建设条件分析:包括场址建设条件(地质、气候、交通、公用设施、征地拆迁工作、施工等)、其它条件分析(政策、资源、法律法规等) 

  3、房地产项目资源条件评价(指资源开发房地产项目):包括资源可利用量(矿产地质储量、可采储量等)、资源品质情况(矿产品位、物理性能等)、资源赋存条件(矿体结构、埋藏深度、岩体性质等) 

三、发展规划、产业政策和行业准入分析

  1、发展规划分析

  拟建房地产项目是否符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求,房地产项目目标与规划内容是否衔接和协调。

  2、产业政策分析

  拟建房地产项目是否符合有关产业政策的要求。

  3、行业准入分析

    房地产项目建设单位和拟建房地产项目是否符合相关行业准入标准的规定。

四、市场分析与建设规模

  市场分析在房地产项目可行性研究中的重要地位在于,任何一个房地产项目,其生产规模的确定,技术的选择,投资估算甚至厂址的选择,都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果,还可以决定产品的价格、销售收入,最终影响到房地产项目的盈利性和可行性。在房地产项目可行性报告中,要详细阐述市场需求预测、价格分析,并确定建设规模。 

  1、房地产项目市场调查 

      (一)拟建房地产项目产出物用途调查

      (二)房地产项目产品现有生产能力调查

      (三)房地产项目产品产量及销售量调查

      (四)房地产项目替代产品调查

      (五)房地产项目专题研究调查

      (六)国外房地产项目市场调查

  2、房地产项目市场预测 

   市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续,是利用市场调查所得到的信息资料,根据市场信息资料分析报告的结论,对房地产项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在房地产项目可行性研究工作中,市场预测的结论是制订产品方案,确定房地产项目建设规模所必须的依据。 

      (一)国内房地产项目市场需求预测 

      1.本产品消耗对象

      2.本产品的消费条件

      3.本产品更新周期的特点

      4.可能出现的替代产品

      5.本产品使用中可能产生的新用途

    (二)房地产项目产品出口或进口替代分析 

      1.替代出口分析

      2.出口可行性分析

    (三)价格预测 

  3、房地产项目市场推销战略 

 在商品经济环境中,企业要根据市场情况,制定合格的销售战略,争取扩大市场份额,稳定销售价格,提高产品竞争能力。因此,在房地产项目可行性研究中,要对市场推销战略进行研究。 

      (一)推销方式 

      1. 投资者分成

      2.企业自销

      3.国家部分收购

      4.经销人代销及代销人情况分析

      (二)推销措施 

      (三)促销价格制度 

      (四)产品销售费用预测 

  4、房地产项目产品方案和建设规模 

      (一)产品方案 

        1.列出产品名称

        2.产品规格标准

      (二)建设规模 

  5、房地产项目产品销售收入预测 

 根据确定的产品方案和建设方案和建设规模及预测的产品价可以估算产品销售收入。 

五、房地产项目技术方案、设备方案和工程方案 

  (一)技术方案 

    1、生产方法(包括原料路线) 

    2、工艺流程 

  (二)主要设备方案 

    1、主要设备选型(列出清单表) 

      2、主要设备来源 

  (三)工程方案 

    1、建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案(附平面图、规划图) 

    2、建筑安装工程量及“三材”用量估算 

    3、主要建、构筑物工程一览表 

六、房地产项目效益分析 

  (一)经济效益 

    1、销售收入估算(编制销售收入估算表) 

    2、成本费用估算(编制总成本费用表和分项成本估算表) 

    3、利润与税收分析 

    4、投资回收期

    5、投资利润率 

  (二)社会效益 

七、房地产项目财务评价分析

  1、房地产项目总投资估算 

  2、房地产项目资金筹措

  一个建设房地产项目所需要的投资资金,可以从多个来源渠道获得。房地产项目建议书阶段,资金筹措工作是根据对建设房地产项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果,研究落实资金的来源渠道和筹措方式,从中选择条件优惠的资金。可行性报告中,应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。建议书中,应对下列内容加以说明:

   (一)资金来源

   (二)房地产项目筹资方案

  3、房地产项目投资使用计划

   (一)投资使用计划

   (二)借款偿还计划

  4、房地产项目财务评价说明&财务测算假定

   (一)计算依据及相关说明

   (二)房地产项目测算基本设定

  5、房地产项目总成本费用估算

   (一)直接成本

   (二)工资及福利费用

   (三)折旧及摊销

   (四)工资及福利费用

   (五)修理费

   (六)财务费用

   (七)其他费用

   (八)财务费用

   (九)总成本费用

  6、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

   (一)销售收入

   (二)销售税金及附加

   (三)增值税

   (四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

  7、损益及利润分配估算

  8、现金流估算

   (一)房地产项目投资现金流估算  

   (二)房地产项目资本金现金流估算 

  9、不确定性分析

  在对建设房地产项目进行评价时,所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性,将来的实际情况可能与此有出入,这对房地产项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险,就要分析不确定性因素对房地产项目经济评价指标的影响,以确定房地产项目的可靠性,这就是不确定性分析。

  根据分析内容和侧重面不同,不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在建议书中,一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析,可视房地产项目情况而定。

   (一)盈亏平衡分析

   (二)敏感性分析

八、结论

    一、房地产项目推荐方案的总体描述

    二、房地产项目推荐方案的优缺点描述

        1.优点

        2.存在问题

        3.主要争论与分歧意见

九、附件

  附表一 房地产项目流动资金估算表 

  附表二 房地产项目销售收入估算表

  附表三 房地产项目资产折旧估算表 

  附表四 房地产项目总成本费用估算表

  附表五 房地产项目损益表

★据石家庄中凯咨询权威预测:我国未来20年的经济增长的基本走势是,“十五”期间GDP的增长率在7.0%~8.1%之间,2010—2020年,GDP增长率将降至5.5%~6.6%。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展,将对房地产业发展提供强力的支撑,有利于放大房地产上游的生产要素供给总量,并拉动房地产的终端市场需求。因此,未来几年内,宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。如果您想要最快捷最高效的,如果您想要最权威最即时的信息数据,如果您想要最科学的投资决策,请您关注我们的联系方式,在这里,有专业的客服小组,24小时,静候您的来电!

 

 

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